Um einen angemessenen Verkaufspreis für eine Immobilie festzulegen, ist eine professionelle Immobilienbewertung zu empfehlen. Wird eine Immobilie zu teuer angeboten, finden sich kaum oder keine Kaufinteressenten, die Immobilie wird zum Ladenhüter und gilt damit schnell als verbrannt. Wird der Angebotspreis zu niedrig angesetzt, verschenkt der Verkäufer wiederum Geld, weil er bei einem angemessenen Angebotspreis auch einen höheren Gewinn hätte erzielen können. Den aktuellen Wert einer Immobilie durch einen erfahrenen sachverständigen Immobilienmakler feststellen zu lassen, um den Angebotspreis realistisch anzusetzen, fördert also den schnelle und lukrativen Immobilienverkauf.

Immobilienbewertungsverfahren im Überblick

Um Immobilien realistisch zu bewerten, werden in Deutschland von Sachverständigen wie Immobilienmakler drei unterschiedliche Methoden eingesetzt. Allgemein hängt es von der Art der Immobilie ab, welches Verfahren am besten herangezogen werden sollte.

Vergleichswertverfahren: Wie viel bringen vergleichbare Immobilien ein?

Das Vergleichswertverfahren ist hierzulande die üblichste Methode, um den Verkehrswert für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen zu bestimmen. Bei diesem Verfahren werden bereits realisierte Verkaufspreise von vergleichbaren Immobilien herangezogen, um herauszufinden, was zum aktuellen Zeitpunkt für die Immobilie auf dem freien Markt erzielt werden kann.

Es wird also betrachtet, was andere Käufer derzeit für eine vergleichbare Immobilie tatsächlich zu zahlen bereit waren. Durch die aktuellen Vergleichswerte, die der Berechnung zugrunde liegen, bildet das Vergleichswertverfahren das Marktgeschehen besonders gut ab. Das Verfahren orientiert sich also an Angebot und Nachfrage.

Um das Vergleichswertverfahren zur Immobilienbewertung nutzen zu können, wird vor allem eine ausreichende Anzahl an vergleichbaren Objekten benötigt. Zudem braucht der Immobilienmakler viel Erfahrung, um relevante Vergleichswerte zu ermitteln. Immobilien sind nahezu nie 1 zu 1 gleich, sodass Faktoren wie Lage, Gebäudeart, Bauweise, Gestaltung, Größe, Ausstattung, Zustand etc. müssen genau betrachtet werden.

Sachwertverfahren: Wie teuer wäre die Wiederbeschaffung?

Beim Sachwertverfahren wird die Immobilie mit Blick auf ihren aktuellen materiellen Wert bewertet. Im Prinzip fragt das Sachwertverfahren danach, wie viel Geld man investieren müsste, um dasselbe Haus an derselben Stelle erneut herzustellen. Es geht also sozusagen um den Wiederbeschaffungswert.

Auch der Verkehrswert einer Immobilie kann mit diesem Verfahren ermittelt werden. Er ergibt sich aus der Summe von Bodenwert und Gebäudesachwert und wird um etwaige Marktanpassungsfaktoren korrigiert.

Die Methode orientiert sich an der „Sachwertrichtlinie“ des Bundesbauministeriums, das die Faktoren in Beziehung setzt, die den Wert einer Immobilie ausmachen. Für das Sachwertverfahren werden der Bodenrichtwert, die Herstellungskosten der Immobilie und die Herstellungskosten der Außenanlagen ermittelt, um den Sachwert der Immobilie zu bestimmen. Dazu werden die Art des Ausbaus und die Qualität der Bauteile zusammengeführt und auch Sanierungsmaßnahmen oder besondere Ausstattungsmerkmale einkalkuliert.

Anschließend wird die Alterswertminderung gegengerechnet, um den Gebäudesachwert zu erhalten, und der Bodenrichtwert des örtlichen Gutachterausschusses hinzugerechnet, um den Sachwert zu berechnen, der abschließend mit dem Marktanpassungsfaktor multipliziert wird, um auch die Bedingungen des lokalen Immobilienmarktes zu berücksichtigen.

Das Sachwertverfahren wird hauptsächlich zur Bewertung von Immobilien genutzt, für die keine Vergleichsobjekte zur Verfügung stehen, z. B. weil sie Besonderheiten aufweisen. Aufgrund der fehlenden Datenbasis für aktuelle Häusertypen lässt sich mit dieser Methode das Marktgeschehen nur schwer abbilden und die ermittelten Preise können nicht immer wirklich realisiert werden, da die aktuelle Nachfrage nicht berücksichtigt wird.

Ertragswertverfahren: Was lässt sich mit der Immobilie verdienen?

Das Ertragswertverfahren kommt bei vermieteten Immobilien zum Einsatz, also für sogenannte Renditeobjekte. Bei dieser Methode wird der Fokus auf den Gewinn gerichtet, der durch die Vermietung der Immobilien erzielt werden kann.

Beim Ertragswertverfahren werden der Bodenrichtwert, der Liegenschaftszins, die Unterhaltskosten, die Jahresmiete, die Restnutzungsdauer, der Zustand, eventuelle Baumängel und Bindungen wie Nießbrauch als Faktoren herangezogen. Das Ergebnis der Berechnung ist dann der sogenannte Ertragswert.

Regionaler Makler für eine fundierte Immobilienbewertung

Wie bei der Beschreibung schon zu erkennen ist, sind alle drei Verfahren zur Immobilienbewertung äußerst komplex und erfordern viel Erfahrung, wie mit den einzelnen Werten umzugehen ist und welche Faktoren wie gewichtet werden sollten. Dabei bietet es sich an, die Immobilienbewertung einem lokalen Immobilienmakler zu überlassen, der den regionalen Markt besonders gut kennt und auch lokale Entwicklungen in die Bewertung mit einbezieht.

So weiß ein regional tätiger Makler beispielsweise, wenn ein bestimmter Stadtteil von Berlin gerade im Trend liegt oder wenn ein bestimmter Ort in Brandenburg durch den Ausbau des öffentlichen Nahverkehrs gerade an Beliebtheit gewinnt, sodass der Preis durchaus noch ein bisschen höher angesetzt werden kann, als beim Vergleichswertverfahren herausgekommen ist. Erst mit diesem speziellen Wissen ist eine realistische Einschätzung möglich, welcher Preis für Ihre Immobilie auf dem Markt derzeit tatsächlich erzielt werden kann.